コスドン投資クラブ

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バブル経済期の売却益(キャピタルゲイン)を目的とした不動産投資とは異なり、現在では購入した不動産を手放さず運用することによって、継続的に得られる収益(インカムゲイン)を目的とする不動産投資に変わっております。
ここ数年、低金利、ペイオフ全面解禁によって、資産の運用先の一つとして不動産投資が注目されております。

不動産投資物件・収益物件を購入した場合、またはアパート・マンション経営をする場合、どのようなメリットがあるのか、簡単に5つに分けてご説明します。

: アパートローンの金利、建物の減価償却費、その他を必要経費として控除でき、不動産所得が赤字になった場合、給与との損益通算が出来、税金が戻るケースがあります。

: 相続や贈与の際、現金や預貯金は金額が課税対象となります。不動産の場合は評価額が課税対象ですから税金面では有利です。節税しながら、財産を贈ったり遺したりできます。

: アパートローンを借り入れた場合、ほとんどの金融機関で団体生命保険というものに加入していただくことになります。ご本人に万一の事態が発生した場合、この団体生命保険が下り、アパートローンの残高を一括返済してくれることになっています。すなわち、あなたの大切な家族、遺族に後々、借入金ゼロの収益物件が手元に残り、家賃収入を運んで生活を守ってくれます。

: 年々、年金支給開始年齢が繰り下がってきております。60歳定年が現況の経済情勢の中で大きく延長される要素がないので、そのギャップを心配される年齢層の方も多くなっています。このギャップをどう埋めるか、安定生活のためになにか収入を得る道を持っておきたいものです。さらに、年金財政の破綻が問題視されている中で、この私的年金対策ともいえるアパート経営は、近年急速に需要が増え、多くの方々に注目されております。

: 不動産投資以外の金融商品で毎月収入が得られる商品は少ないかと思います。株式投資の配当でも、半年もしくは１年に１度がほとんどです。場合によっては、投資先の企業の業績悪化の為、配当が行われない場合もあります。それとは逆に、不動産投資では、毎月収入(家賃収入)を得られます。これが不動産投資の最大のメリットかと思います。

物件代金
各物件に定められた価格です。
仲介手数料
(1).200万円以下の部分：物件価格×5.25％
(2).200万円超～400万円以下の部分：物件価格×4.20％
(3).400万円超の部分：物件価格×3.15％
(1)、(2)、(3)の合計が仲介手数料となります。
公租・公課
固定資産税・都市計画税の起算日が1月1日である為、精算金は購入する年の1月1日から売買日の前日までは売主、売買日以降は買主にご負担いただきます。
登記費用
登録免許税,抵当権設定費用,司法書士手数料等
印紙代
売買契約書に添付

ローン事務手数料および保証料
金融機関によって異なります
印紙代
金銭消費契約書に添付

不動産取得税
購入した翌年の3月頃に請求されます
火災保険
火災によって生じる損害の補填を目的とする保険です。
固定資産税および都市計画税
土地・家屋・有形償却資産を課税対象とする税金です。
都市計画税は市外区域内の土地・家屋が課税対象です。
集金管理委託費
管理会社に管理委託をした場合家賃収入の約5%～10%が相場で管理会社によって異なります。
修繕費および修繕積立金
日々の定期建物清掃、共用部の電灯交換および室内リフォームなどの修繕費、ならびに建物の老化に伴い、外壁の修繕、配管の洗浄等を行う為に計画的に積み立てておくことが大事でしょう。
建物の老化に伴い、外壁の修繕、配管の洗浄等を行う為に計画的に積み立てておくことが大事でしょう。

借入返済金
金融機関に支払います。（金利と元金）

名　称	一般的な金額	内　容
敷　金	家賃の0～2ヶ月分	契約者から修繕費用や家賃滞納などに充てる費用などの目的で預かるものです。一般的には家賃の2ヶ月分ですが、物件によっては3ヶ月や1ヶ月もあり、ペットを飼う場合などは3ヶ月が一般的です。退室時に修繕費等を差し引いたものを返金します。
礼　金	家賃の0～2ヶ月分	地域の慣習として契約者から頂くものです。退室時に返金の必要はありません。
仲介手数料	家賃の1ヶ月分＋消費税	物件を仲介してくれた不動産会社に対して、感謝の意を込めて支払う費用です。
日割家賃	日割または家賃の1ヵ月分	入居開始月の家賃です。月の途中からの入居の場合、1ヶ月の家賃を日割にして請求します。
火災保険料	2年間 15,000円～25,000円	大抵の賃貸物件は、入居時に契約者が自己の負担で火災保険に加入というのが義務となっています。これは、契約者や自己の家財を対象として掛けるものです。火災、水漏れなどが発生した場合の賠償責任や、家財の盗難に遭ったときにも保証されます。保険会社により内容や金額が異なります。
鍵交換代	入居時または退室時のみ　 15,000円～25,000円	中古物件の場合、物件によって玄関ドアのシリンダーを交換することが必須となります。入居者にしても大家さんにしても入居後の安心度が増します。
管理費・共益費	―	不動産の維持管理のために、貸主もしくは管理会社に支払うものです。

記事項以外にも物件によっては事務手数料が発生したり、その他費用の発生する場合もあります。事前に確認し、この表を見て大体の必要金額を計算してみてください。