住宅ローンの選び方
頭金とローンのバランス
借入できる金額を決める
いくら借入するのかを考える際は、金融機関が貸してくれる金額ではなく、
自分自身が最後まで返済することができる金額と考えましょう。返済できる額が借入できる金額です。
- 1. 将来のライフプランも考えた上で、毎月返済することができる金額を無理のない範囲で決める
- 2. 老後の生活に影響を及ぼさない年数で、返済期間を決める
- 3. どの金利のタイプの商品を利用するのかを決める
例えば、毎月返済できる額が12万円、定年までの期間が25年、金利が3％のローンなら、借入できる額は約2,500万円になります。金利が1.5％のローンなら約3,000万円の借入れも可能ですが、金利が低い変動金利や特約期間が短い固定金利選択型を利用する場合には、将来金利が上昇し、返済額が増える可能性も考えて、余裕を持った返済額にしておくことが重要です。
住宅購入までに、どのくらいの貯蓄が必要？
頭金は最低2割が必要です、と言われますが、これは金融機関の多くが物件価格の8割を上限としているためです。
住宅購入に際しては、物件価格以外に、ローン手続き、登記などに諸費用がかかります。
この諸費用は自己資金として貯めたものから出すことになるので、例えば3,000万円の中古マンションを購入する場合に、
諸費用が180万円、頭金を2割用意しようという場合には、780万円の自己資金が必要になるというわけです。
また、住宅を購入後に貯蓄が全くない状況になってしまうのも危険です。
緊急予備資金として、生活費の3～6ヶ月分は手元に残しておきましょう。
1ヶ月の生活費が20万円で3ヶ月分を見ておくとすると、上記の例では住宅購入までに840万円の準備が必要ということになります。
頭金がいくらかで、総返済額も変わる
物件価格が3,000万円のマンションであっても、住宅ローンを利用すれば利息の支払もあり、総額3,000万円で買えるわけではありません。そして、頭金をどのくらい出せるのかで、取得に要する総額が違ってくるので、将来の貯蓄額にも影響を与えることになります。
＜例＞購入価格／3,000万円 返済期間／30年 金利3.0％ ボーナス払いなし
| 頭金 | 300万円 （1割） |
600万円 （2割） |
900万円 （3割） |
1,200万円 （4割） |
| 借入額 | 2,700万円 | 2,400万円 | 2,100万円 | 1,800万円 |
| 毎月返済額 | 113,833円 | 101,185円 | 88,537円 | 75,889円 |
| 支払総額 （頭金含む） |
約4,397万円 | 約4,243万円 | 約4,087万円 | 約3,932万円 |
| ←約154万円の差→ | ||||
| ←約310万円の差→ | ||||
| ←約465万円の差→ | ||||
頭金とローンのバランスは？
今の時点で購入するのであれば、借入できる金額＋貯蓄から出せる頭金＝購入予算、となります。
数年後に購入予定で、希望予算がある場合には、希望予算－借入できる金額＝準備が必要な頭金、ということになります。
とは言え、頭金が多く借入金が少ないほど、将来のリスクを抑えることができますので、少しでも多く頭金を準備するよう心がけましょう。
住宅ローンの融資可能額
住宅ローンには、金融機関で異なりますが、「いくらまでなら貸してもらえる」という融資限度額があります。大きく分けて融資限度額は、物件による制限（担保価値）と借入者の収入による制限の2つがあり、いずれか低い方が融資額の上限となります。言い換えるなら、両方の制限に引っかからないことが条件と言えます。
< 物件による制限 >
民間の金融機関では一般的には購入金額や物件評価額の8～9割程度となっています。ローンによっては新築に限定されているものなどもあります。なお、借換えの場合には担保価値の200～300％まで融資可能なローンもあります。
住宅金融公庫は、マンションの場合は専有面積が50m2以上280m2以下、一戸建ての場合は床面積80m2以上280m2以下、敷地面積100m2以上など、物件そのものの条件が厳しくなっています。まずは融資対象物件となるかどうかを確認しましょう。融資対象となった場合には、購入金額の8割（年収800万円以上の場合は5割）が限度額となります。また、建物の規模、エリアによっても融資上限額が異なります。
<収入による制限>
収入による制限は、住宅金融公庫の場合は、(1)必要最低月収が毎月返済額の5倍以上あることと、(2)返済負担率が税込み年収の20～25％以内であること、となります。民間金融機関では下表のようになっています（金融機関によって異なります）。
収入による制限を広げる方法として、配偶者や親、子など同居予定の家族との収入合算があります。
| 税込み年収 | 返済負担率 |
|---|---|
| 250万円未満 | 25％以内 |
| 400万円未満 | 30％以内 |
| 400万円以上 | 35％以内 |
| 600万円以上 | 40％以内 |
注：返済負担率＝年間返済額合計÷税込み年収
融資可能額を試算してみよう
実際にどのくらいまで融資してもらうことができるのかは、次のような手順で試算することができます。
例）Aさんの場合
税込み年収700万円。4000万円の新築マンションを購入予定。
● 物件による制限 購入金額の8割 4000万円×80％＝3200万円
● 年収による制限 年間返済額 700万円×40％＝280万円
年間返済額から融資可能額を計算するには、
毎月返済額 ÷ 借入金100万円あたりの毎月返済額 ×100万円 で試算します。
たとえば、金利3％、30年、元利均等返済の100万円あたりの毎月返済額は4,216円なので、Aさんの場合
（280万円÷12）÷4,216円 ×100万円 ＝約5534万円
となり、物件価格による制限の3200万円までは融資可能、ということがわかります。
金利と返済期間によっても融資可能額はかわる
融資可能額は、金利が低いほど、返済期間を長くするほど大きくなります。
| 金利3％の場合 | |
|---|---|
| 返済期間20年だと | 約4207万円 |
| 返済期間30年だと | 約5534万円 |
| 返済期間35年だと | 約6063万円 |
| 返済期間30年の場合 | |
| 金利2％だと | 約6313万円 |
| 金利3％だと | 約5534万円 |
| 金利4％だと | 約4887万円 |
融資可能額はこのように試算することができますが、融資可能額と返済可能額は違ってきます。毎月返済額は将来にわたって無理のない金額か、返済期間は老後の生活に影響を与えないかなども考慮した上で、借入額を決めるようにしましょう。
